Comment décrypter les rendements des SCPI?

Stéphane : aujourd’hui nous accueillons Raphaël Oziel, fondateur de la boutique des Placements qui vient régulièrement sur notre plateau pour nous parler des SCPI, et qui va nous apprendre à décrypter les rendements des SCPI Bonjour Raphaël Bonjour Stéphane Alors…

Comment décrypter les rendements des SCPI?

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Stéphane : aujourd’hui nous accueillons Raphaël Oziel, fondateur de la boutique des Placements qui vient régulièrement sur notre plateau pour nous parler des SCPI, et qui va nous apprendre à décrypter les rendements des SCPI
Bonjour Raphaël
Bonjour Stéphane
Alors ce millésime 2021 ?
Pour les SCPI c’est un peu la force tranquille avec 4,45% de TD en 2021 et une appréciations du patrimoine de + x% en moyenne contre 4,18% l’année dernière.
Toutes les SCPI ont communiqué sur les perfomances 2021, comment les analyser ?

J’aimerais que chaque investisseur potentiel avant d’investir sur une SCPI se pose la question
1) OU ELLES ACHETENT
Moi j’ai envie de vous parler de l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Les SCPI qui ont le plus de rendement = zones les moins plébiscitées exemple j’investie à Roubaix, Pau Saint Etienne plus de rentabilité que si j’achète à Paris dans le 6ème arrondissement
Il n’est pas étonnant que l’on retrouve les SCPI qui génèrent le plus de performance acheter en régions plutôt que dans les grandes villes.
Exemple : Cœur de Régions en régions, Corum dans la zone euro
Les SCPI qui offrent le moins de rendement on les appelle même scpi de plus values foncier cher peu de rendement mais offrent elles aussi des perspectives de revalorisation intéressantes
Exemple : Novapierre Résidentiel 2% et la part s’est revalorisée de 6% soit 8% au global
Sofiprime de Sofiidy ne génère quasiment pas de rendement mais le patrimoine est dans les plus beaux quartiers de la capitale elle s’est revalorisée de + 7% l’année dernière.
A l’investisseur Potentiel de mettre le curseur

2) QU’EST-CE QU’ELLES ACHETENT

Pour faire du rendement les SCPI doivent
Se donner le plus d’opportunités et le moins de contraintes
 Il n’est pas étonnant que les SCPI qui génèrent le plus de rendement soit multiclasse d’actifs
Exemple Iroko Zen, Cœur de Régions, Corum Origin, Vendôme, Epargne Pierre
COMMENT ELLES GERENT
1) Utiliser l’effet de levier du crédit
Exemple Cœur de Régions 30% de dette
2) La grande mode revendre des actifs et distribuer la plus value pour venir gonfler les dividendes et éventuellement reverser des réserves
Corum Origin, Primopierre, Accimmo Pierre
Derrière chaque rendement il y a une explication et l’investisseur devant chaque SCPI doit comprendre quel est le moteur de performance a quoi est dù son rendement ou son non rendement avant d’investir.
RAPHAEL QUEL EST LE CONSEIL ALORS ? IL FAUT ALLER PLUTOT SUR UNE SCPI QUI A UN RENDEMENT PLUS FAIBLE MAIS PLUS SECURISE OU UNE SCPI DYNAMIQUE MAIS PLUS RISQUE ?
Encore une fois toutes ont leur avantages et leurs inconvénient.
En fonction du Profil investisseur,
De ses objectif,
Généralement on fait une allocation Prudente / Diversifiée / haut rendement

LES INDICATEURS de performances des SCPI ont changé à partir de maintenant l’épargnant y gagne t il en transparence et en comparabilité ?
Alors sur certains point oui et sur d’autres pas du tout.
Les SCPI qui ont moins d’un an ne peuvent plus communiquer sur une projection de l’année.
Ça c’est une bonne chose. Je pense avoir apporté ma pierre à l’édifice

Les SCPI doivent communiquer sur un rendement brut de toute fiscalité afin de gagner en comparabilité.
Le problème c’est qu’elles étaient déjà autorisées à le faire mais elles ne le faisaient pas toutes pour que l’épargnant ne soit pas perdu entre la performance annoncée et ce qui est versée réellement sur le compte de l’épargnant une fois la fiscalité étrangère payées, ou plus value immobilières ou flat tax…
Donc on a une information qui perd en clarté pour l’investisseur associé et attention à la déception entre ce que j’annonce et ce que je verse réellement.
Exemple Accimmo Pierre communique sur du 4,6% mais en réellement versé on est plutôt sur 3,6%
Primopierre 4,77 en fait 4,5 reset fiscal, Corum Origin 7,03 % en brut mais plutôt du 5,45% en réellement versé.
Donc moi je demande que l’on parle
1) du taux de rendement brut de fiscalité
3) Et pour que ce soit parfaitement clair, je propose un rendement plus ISR socialement responsable, le rendement réel, le rendement OZIEL, qui correspond à la chose suivante :
Le rendement réellement versé sur le compte de l’épargnant ramené au prix de part au 1er janvier de l’année passée.
On ne peut pas en 2022 demander autant de renseignement au clients quand ils souscrivent et d’etre aussi opaque sur une information aussi cruciale dans le choix d’investissement.

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Raphaël Oziel
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