Mieux comparer les SCPI entre elles ? Va-t-on dans le bon sens?

L’ ASPIM , l’association qui représente les sociétés de gestion immobilières s’est réunie pour améliorer les indicateurs de performance des SCPI pour pouvoir mieux les comparer. Raphaël Oziel fondateur de la Boutique des Placements nous apporter son éclairage. Ces modifications…

Mieux comparer les SCPI entre elles  ? Va-t-on dans le bon sens?

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L’ ASPIM , l’association qui représente les sociétés de gestion immobilières s’est réunie pour améliorer les indicateurs de performance des SCPI pour pouvoir mieux les comparer.

Raphaël Oziel fondateur de la Boutique des Placements nous apporter son éclairage.

Ces modifications vont-elles dans le bon sens ?

On avance mais peut mieux faire😊

Pouvez-vous nous rappeler comment on présente les rendements des SCPI :actuellement on parle de TDVM ? Et qu’est ce qui devrait changer ?

Raphaël : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué en SCPI?
Alors qu’on devrait parler tout simplement de « taux rendement » en SCPI.
Pour l’instant l’appellation officielle est TDVM.
Taux de Distribution sur Valeur de Marché =
Dividende total versé sur l’année brut de toute fiscalité française et étrangère
Divisé par le prix de souscription moyen de l’année.

Prenons un exemple concret :
Guillaume si votre SCPI vous a versé au total 5 euros cette année de dividende.
Et que le prix de souscription au 1er Janvier était de 100 euros et qu’il est passé à 110 euros au 1er juillet le calcul sera le suivant. On fait la moyenne du prix de part (100 + 110) /2 = 105
5 / 105 = 4,76%
A partir du 1er Janvier 2022 On passera du TDVM au TD tout court !!!
En reprenant mon exemple on comptabilisera le dividende divisé par le prix de part au 1er janvier. Peu importe si celui-ci a augmenté en cours d’année.
5 / 100 = 5%

Cette modification de terminologie est-elle bénéfique pour l’épargnant ?

On sera un peu moins précis si le prix de part s’est revalorisé au cours d’une année par contre on y gagne en simplicité et il était nécessaire d’alléger ce jargon du TDVM en Taux de distribution.
Peut etre un jour on reviendra même à un taux de rendement 😊 qui sais !

La possibilité de communiquer sur des Taux de rendement « annualisés » en SCPI vont il perdurer ?

Effectivement un autre point important, les jeunes pousses SCPI qui avaient moins d’un an d’existence, avaient le droit s’ils elles avaient été lancées en cours d’année de faire une projection de leur performance.

A partir du 1er Janvier 2022, les nouvelles SCPI qui se créeront .ne pourront plus communiquer sur cette projection.

Guillaume : Et le sujet de la présentation du rendement de la SCPI présenté brut ou net de fiscalité ? L’ASPIM a arbitré sur une présentation brut pour les SCPI investies à l’étranger…
La définition du TDVM est très claire aujourd’hui c’est le dividende brut de toute fiscalité française et étrangère divisé par le prix de part moyen.
Sur les SCPI investies en france pas de soucis car si une SCPI vous indique qu’elle a généré une performance de 6% c’est bien ce que vous avez touché 6% sur votre compte Guillaume avant votre propre fiscalité française selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Sur les SCPI investies à l’étranger. Il y a deux impôts. La SCPI doit s’acquitter localement de l’impôt dans le pays dans lequel elle est investie. Elle le fait pour vous. Puis elle vous verse un rendement net de cette fiscalité étrangère mais brut de votre fiscalité résiduelle française en fonction des conventions fiscales établies entre les 2 pays. .

Alors que les SCPI investies à l’étranger pourraient communiquer sur du brut de fiscalité étrangère et française, elles communiquent sur du net d’étranger pour qu’il n’y ai pas de confusion entre ce qui est annoncé comme performance et ce que vous touchez sur votre compte
C’est ce que me verse la SCPI avant ma propre fiscalité résiduelle
Guillaume : Donc l’ASPIM encourage a communiquer pour ces SCPI sur du brut comment l’interprétez-vous ? Et est-ce que l’épargnant est-il mieux informé ?

Guillaume si je dis que je vous ai donné 6 pommes cette année mais que je vous en donne réellement 5. Est-ce que vous allez être content ?
Le point positif serait que si toute les SCPI investies à l’étranger communiquent de la même façon la présentation sera plus harmonisée dans les classements.
Le point négatif c’est que l’on sera sur une information moins transparente pour l’épargnant, voire trompeuse. Je vous annonce que je vous verse 6% mais je vous verse effectivement 5.

Je demande à l’ASPIM d’imposer aux SCPI investies à l’étranger de communiquer aussi sur le net de fiscalité étrangère pour que cela corresponde bien à ce que l’épargnant touche effectivement sur son compte. Comme le fait déjà certaines SCPI comme Pierval Santé et Néo. Il faut généraliser cette pratique.
Car comme le précise l’AMF il faut communiquer une information claire, précise et non trompeuse.

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